Рынок ритейла и офисная недвижимость: как они «цепляют» друг друга
Заодно уточню по датам: у меня есть достоверные данные примерно до конца 2023 года. Официальной статистики за 2024–2026 у меня нет, поэтому буду опираться на актуальные тренды до 2023-го и те тенденции, которые логично продолжаются дальше, явно помечая, где речь о прогнозе, а не о свершившихся фактах.
Историческая справка: от стрит-ритейла к офисным «экоcистемам»
Если отмотать плёнку лет на 15–20 назад, ритейл и офисы были почти параллельными мирами: магазины — на первых этажах или в торговых центрах, офисная недвижимость — выше и «сама по себе». Всё поменялось, когда сети поняли: офисные кластеры — это стабильный поток платёжеспособных людей. В России с 2010 по 2019 год доля встроенного ритейла в бизнес-центрах класса А и B выросла с единичных процентов до 10–15% площадей в крупных городах. Пандемия с 2020 года на время «подрубила» этот союз, но уже к концу 2022-го трафик в бизнес-центрах восстановился до 80–90% от доковидного уровня, а за 2023 год спрос на ритейл-площади в офисных комплексах в Москве и Петербурге вырос по оценкам разных консалтинговых агентств на 7–10%.
Базовые принципы влияния ритейла на офисную недвижимость
Взаимосвязь тут простая: чем сильнее ритейл внутри и вокруг офисного кластера, тем привлекательнее сами офисы. Компании хотят, чтобы сотрудникам было где пообедать, купить продукты, решить бытовые дела в шаговой доступности. Поэтому офисная недвижимость аренда в бизнес центрах с развитой розничной инфраструктурой показывает более низкую вакансию и более высокие ставки, чем «голые» коробки без жизни на первых этажах. По данным крупных брокеров, в 2021–2023 годах разница в арендных ставках между объектами с хорошим ритейлом и без него в Москве и Казани доходила до 10–15%. Для арендаторa это кажется «переплатой», но для собственника это уже устойчивый бонус к доходности и защита от простоя площадей в кризисные периоды.
Как ритейл меняет планировку и формат офисов
Сильный розничный якорь почти всегда диктует архитектуру проекта. Девелоперы проектируют открытые первых этажи под кафе, фитнес, сервисы, а офисы начинают на втором уровне и выше. В проектах, которые запускались в 2021–2023 годах, доля таких «общественных» зон нередко занимала 20–25% общей площади нижних уровней. Это не только панели и витрины, но и продуманная логистика: отдельные входы для посетителей, разгрузочные зоны, удобные пути от метро или парковки. В итоге офис превращается в мини-район: сотрудники приходят не просто «на работу», а в место, где можно провести весь день, не выходя за пределы кластера. Этот подход особенно ценится IT и креативными компаниями, которые прямо в ТЗ прописывают требования к розничной инфраструктуре.
Инвестиции и доходность: почему ритейл — друг инвестора в офисы
Инвестиции в офисную коммерческую недвижимость и роль ритейла
Когда инвестор рассматривает инвестиции в офисную коммерческую недвижимость, он первым делом смотрит на две вещи: стабильность арендаторов и потенциал роста арендных ставок. Ритейл здесь работает как усилитель. Статистика по сделкам 2021–2023 годов показывает: офисные комплексы с качественным street retail чаще продаются с меньшим дисконтом к запрошенной цене и демонстрируют доходность на 0,5–1,5 процентных пункта выше аналогичных объектов без развитой коммерческой инфраструктуры. Объяснение простое: смешанный поток доходов (офис + ритейл) делает кэшфлоу устойчивее, а вероятность того, что здание окажется наполовину пустым, заметно снижается, особенно в периоды, когда какой-то сектор экономики «проседает».
Почему «купить офисное помещение в деловом центре» стало сложнее и дороже
За 2021–2023 годы спрос на небольшие блоки от 50 до 300 м² заметно вырос, прежде всего со стороны частных инвесторов и бизнесов, которые решили купить офисное помещение в деловом центре вместо долгосрочной аренды. При этом лучшие лоты — именно в комплексах с насыщенным ритейлом и сервисами. В Москве и Санкт-Петербурге ставки продажи таких помещений за три года в среднем подросли на 15–20%, тогда как в менее «живых» локациях рост был ближе к 5–10%. Инвестор здесь фактически покупает не только квадратные метры, но и встроенный поток клиентов и сотрудников соседних компаний, что превращает офис в более ликвидный актив на случай перепродажи или смены профиля использования.
Как ритейл спасает доходность в кризисы
Периоды турбулентности 2020–2022 годов наглядно показали: объекты, зависимые от одного типа арендаторов, страдают сильнее. Там, где на первых этажах сидели только банки и один крупный супермаркет, падение выручки и пересмотр арендных ставок били по всему проекту. В многофункциональных же офисных центрах мелкие ритейлеры и сервисы — от кофен до салонов связи — выступали своеобразным амортизатором. По данным аналитических обзоров 2022–2023 годов, средняя вакансия в таких комплексах была на 3–5 процентных пунктов ниже, а переговоры о снижении ставок проходили мягче. Для инвестора это означает более ровный денежный поток и меньшую вероятность вынужденного рефинансирования или продажи актива по заниженной цене, когда рынок «штормит».
Примеры реализации: как это работает на практике
Кейсы развития офисов за счёт розницы
Возьмём типовую ситуацию: у собственника есть офисный комплекс класса B, построенный в 2010-х. Первые этажи частично пустуют, вокруг — мало сервисов. В 2021–2023 годах многие такие проекты прошли «перезагрузку»: часть площадей выводили из офисного формата и отдавали под ритейл, пересматривали входные группы, улучшали навигацию. В результате через 1–2 года вакансия по офисной части сокращалась с 15–18% до 7–10%, а арендные ставки удавалось поднять на 5–8% без существенного оттока резидентов. Этот эффект особенно заметен там, где девелопер создал понятную «улицу» внутри здания: с кафе, пекарнями, аптекой и парой локальных брендов, а не только «сетевиками», которые не всегда готовы платить за экспериментальную локацию.
Роль аналитики и консалтинга
Чтобы проект не превратился в набор случайных арендаторов, девелоперы опираются на аналитику. Грамотная аналитика рынка ритейла и коммерческой недвижимости позволяет понять, какой именно формат нужен конкретному офисному кластеру: от столовых и фитнеса до шоурумов и пунктов выдачи заказов. Здесь в дело вступают услуги консалтинга по рынку офисной недвижимости: специалисты считают трафик, сегментируют аудиторию, моделируют окупаемость разных сценариев. В 2021–2023 годах именно консалтинг часто становился решающим фактором: проекты, где перед редевелопментом проводили полноценные исследования, показывали на 10–20% более высокие показатели арендного дохода по сравнению с объектами, где собственники «искали формат на ощупь», меняя арендаторов в ручном режиме без понятной стратегии.
Нумерованный пример цепочки влияния
1. В деловом районе появляется новый бизнес-центр с пустым первым этажом. На старте ставки умеренные, вакансия средняя.
2. Девелопер привлекает ритейл-операторов: кофейни, маркет, аптеку, сервисы для сотрудников. Трафик внутри здания растёт, локация становится узнаваемой.
3. Арендаторы офисов замечают, что сотрудникам стало удобнее, и готовы продлевать договоры на более длительный срок. Вакансия падает, ставки аренды плавно подрастают.
4. Инвестор, оценивая объект через 3–5 лет, видит устойчивый поток арендных платежей и уже другие мультипликаторы, чем на момент запуска. В итоге стоимость актива растёт именно за счёт грамотно выстроенного розничного контура.
Частые заблуждения и как они мешают зарабатывать
Миф 1: «Ритейл не влияет на офисы, люди всё купят онлайн»
После бурного роста e-commerce многие решили, что физическим магазинам осталось недолго. Но реальность 2021–2023 годов показала другой сюжет: да, доля онлайн-продаж выросла, но одновременно вырос и спрос на пункты выдачи заказов, dark store и небольшие шоурумы. Эти форматы отлично встраиваются в офисные комплексы и усиливают их привлекательность. Сотрудникам удобно получить заказ рядом с рабочим местом, а не ехать вечером в другой район. В итоге собственник получает не просто арендатора-ритейлера, а хаб для e-commerce, который генерирует стабильный трафик и готов заключать долгосрочные договоры аренды. Так что онлайн здесь не замена, а скорее эволюция формата офлайн-ритейла внутри офисной среды.
Миф 2: «Ритейл в офисах — это про моду, а не про деньги»
Иногда собственники считают, что рестораны и кофейни в бизнес-центре — это скорее «красиво», чем прибыльно. На практике, если посчитать совокупный эффект, картинка другая. Да, ритейл на первых этажах может приносить меньшую ставку за квадратный метр, чем некоторые офисные арендаторы. Но за счёт роста заполняемости верхних этажей, увеличения сроков договоров и уменьшения расходов на поиск новых резидентов итоговый доход по зданию чаще всего оказывается выше. Исследования западных рынков за 2020–2023 годы показывают, что mixed-use проекты в среднем генерируют на 10–15% больше дохода на квадратный метр, чем чисто офисные, и эта логика постепенно закрепляется и в крупных российских городах, где девелоперы смотрят на проект как на «живой организм», а не набор разрозненных этажей.
Миф 3: «Достаточно один раз сдать ритейл – дальше всё само»
Ритейл в офисах — это не «поставил арендатора и забыл». Поведение посетителей и сотрудников меняется очень быстро: в 2021 году были популярны большие столовые, уже к 2023-му — формат еды навынос и небольшие кафе у лобби. Если не следить за трендами и не обновлять пул брендов, первый этаж быстро устаревает и перестаёт быть аргументом при выборе здания. Именно поэтому крупные собственники регулярно проводят ревизию якорных арендаторов, вводят pop-up форматы, тестируют новые концепции. По сути, управляющая компания должна мыслить как куратор торговой улицы: выстраивать гармоничный микс, а не просто сдавать площади «первому, кто заплатит». Тогда и офисные резиденты, и инвесторы получают живой, а не вымороченный актив, который выдерживает изменения на рынке.