Трещины на рынке коммерческой недвижимости: это конец или начало цикла?
Если смотреть на заголовки в медиа, может сложиться ощущение, что рынок коммерческой недвижимости «ломается»: вакансии растут, ставки проседают, арендаторы съезжают, офисы пустеют. Многие инвесторы нервничают: «А не обвалится ли всё окончательно?».
На практике трещины — это не только сигнал опасности, но и маркеры смены цикла. Рынок не рушится одномоментно, он «скрипит», переформатируется, перераспределяет ценность между активами и игроками. И тот, кто умеет читать эти сигналы, в итоге забирает лучшие позиции.
Что это за «трещины» и почему они появились
Для начала разберёмся, какие именно процессы инвесторы сейчас называют трещинами:
1. Рост вакантности в части офисов и торговых центров.
2. Пересмотр арендных ставок и условий: длинные каникулы, участие собственника в fit-out.
3. Снижение ликвидности отдельных форматов: устаревшие БЦ класса B-, монофункциональные ТЦ.
4. Давление на операционные доходы из‑за перерасчёта аренды, роста расходов на эксплуатацию и ремонт.
Если посмотреть шире, рынок коммерческой недвижимости 2024 прогнозы показывает не тотальный обвал, а сегментацию: сильные объекты остаются с очередью арендаторов, слабые — деградируют, превращаясь в «бетон без сценария».
Экспертный ракурс
Практикующие консультанты и девелоперы говорят об одном и том же:
рынок прошёл фазу экстенсивного роста, когда «любое здание сдаётся само по себе». Сейчас ценность формируется не коробкой, а сценарием использования и качеством управления.
Кратко позиция экспертов:
— Трещины — это индикатор того, что старые модели «построил и сдал» больше не работают.
— Премия к доходности будет у тех, кто умеет переделывать и репозиционировать активы.
— Пассивный собственник с подходом «сдам как есть» в ближайшие годы будет терять капитализацию.
Стоит ли пугаться: трещины как возможность для инвестора
Разговорный вопрос, который сейчас задают на всех встречах: стоит ли сейчас покупать коммерческую недвижимость, или лучше переждать?
Ответы экспертов сходятся: пережидание без анализа — самый слабый сценарий. Стратегия «подожду, когда всё успокоится» почти всегда означает вход по уже отросшим ценам и без дисконта за риск.
Как это видят практики:
— Да, риск выше, чем в спокойные годы.
— Зато и дисконт, и возможность договориться по структуре сделки существенно интереснее.
— Окно для входа именно в сложных фазах цикла бывает коротким: когда паника сменяется пониманием, рынок быстро переоценивает активы вверх.
Инвестиции и доходность: что меняется
Классический тезис «инвестиции в коммерческую недвижимость доходность 10–12% годовых» уже не универсален. Диапазон доходности растягивается:
— Стабильные топовые объекты дают более низкую, но предсказуемую доходность.
— Проблемные и «потрескавшиеся» активы могут давать сильно выше, но только при активной работе с объектом и арендаторами.
По сути, начинается эра «управляемой» доходности, а не «купонной». Инвестор, который готов включаться в стратегию, получает премию к доходу; тот, кто ищет абсолютный пассив — получает «облигационный» уровень доходности.
Анализ рынка: где трескается сильнее всего
Москва как индикатор трендов
Анализ рынка коммерческой недвижимости в Москве показывает, что «трещины» проявляются неравномерно:
— Офисы: давление на старые локации без транспортной доступности и без инфраструктуры.
— Торговая недвижимость: моноформатные ТЦ без развлечений и сервиса страдают сильнее всех.
— Street-retail: слабые места с высокой ставкой и низким трафиком теряют арендаторов, а сильные коридоры, наоборот, перегреты спросом.
Москва здесь играет роль лакмусовой бумаги: сначала деформируются вторичные, морально устаревшие форматы, потом волна уходит в регионы.
Эксперты обращают внимание: самая важная метрика в текущей фазе — не ставка за квадратный метр, а устойчивость денежного потока и сценарий переиспользования объекта.
Вдохновляющие примеры: как на трещинах строят новые модели
Пример 1. ТЦ «на выбывании», ставший сервисным хабом
Средний региональный торговый центр. Высокая вакантность, уход сетевых арендаторов, падение посещаемости. Объект, по сути, перестал быть классическим торговым центром.
Что сделали новые собственники:
— Убрали фокус с fashion-арендаторов и вывели часть площадей под госуслуги, медицину и образование.
— Переформатировали парковку и входные группы под удобство коротких визитов, а не «проведение выходных».
— Запустили операторскую модель — команда управления стала курировать маркетинг, трафик, ивенты.
Через два года объект сменил позиционирование и вышел на заполняемость выше 90%. Доходность выросла не из‑за роста ставок, а за счёт устойчивого потока арендаторов из разных отраслей.
Пример 2. Офисный «динозавр», превращённый в гибридный хаб
Офисный центр класса B-, удалённый от метро. Вакантность 40%, арендаторы — в основном небольшие компании, торгующие площадью друг другу через субаренду.
Команда девелопера:
— Переразбила этажи на более мелкие блоки, добавила коворкинг и гибкие офисы.
— Перевела здание на смешанную модель: часть площадей под собственный coliving и апартаменты для резидентов.
— Вложилась в инженерку и цифровые сервисы: доступ, учёт, бронирование, общие сервисы для всех арендаторов.
Через 18 месяцев объект стал точкой притяжения для малого бизнеса и фрилансеров, заполняемость перевалила за 95%. Трещины в старой модели использования стали фундаментом для нового формата.
Риски инвестиций в коммерческую недвижимость: на что сейчас смотрят эксперты
Нейтральной фразы «рынок стал рискованнее» недостаточно. Профессиональные инвесторы дробят риск на конкретные блоки:
1. Риск функционального устаревания
2. Риск концентрации арендаторов (зависимость от 1–2 ключевых компаний)
3. Риск локации (изменение транспортных потоков, конкурирующих проектов)
4. Регуляторный риск (изменения по видам разрешённого использования, налоговая нагрузка)
5. Операционный риск (качество управляющей компании, компетентность собственника)
Ключевой экспертный совет: отдельная цифра доходности без декомпозиции рисков сегодня мало что значит. Если доходность выше рынка, нужно не радоваться, а сначала понять, за какой именно риск вам платят премию.
Практические рекомендации по развитию и работе с активами
Что делать собственникам и инвесторам прямо сейчас
1. Провести стресс‑аудит портфеля
— Проверить сценарии заполнения при падении спроса по ключевому сегменту.
— Оценить, какие площади можно репозиционировать без капитальной реконструкции.
2. Перейти от «арендодателя» к «оператору экосистемы»
Даже если вы владелец одного здания, логика опытных девелоперов такая: объект — это не набор квадратных метров, а платформа сервисов. Арендаторы охотнее заходят туда, где решается их операционная задача, а не просто предоставляется «коробка».
3. Разработать альтернативные сценарии использования
Для каждого проблемного/пограничного объекта эксперты советуют иметь минимум два‑три альтернативных сценария:
— смена профиля (офис → гибкий формат / сервисные площади);
— смешение функций (речь не только о классическом «mix-use», но и о более тонких комбинациях: офис + образование, склад + light-production и т.п.);
— частичное перепрофилирование под склады последней мили или дарксторы.
4. Пересмотреть структуру договоров аренды
— Индексация привязана не только к инфляции, но и к показателям оборота (для ритейла и услуг).
— Гибкость по срокам: якорные арендаторы — длинные договоры, но с прописанными «триггерами» для пересмотра условий, малый бизнес — гибкие форматы с возможностью роста площади.
5. Инвестировать в управление, а не только в ремонт
Ошибка многих собственников — вложиться в фасад и отделку, но экономить на профессиональной управляющей компании и аналитике. В текущей фазе качества управления часто важнее самого здания.
Кейсы успешных проектов: когда эксперты не побоялись трещин
Кейс 1. Репозиционирование складского комплекса
Старый склад на границе города, низкая загрузка, ставка держится только за счёт сильного дисконта. Команда инвестора совместно с консультантами:
— Провела исследование спроса со стороны e‑commerce и локальных производителей.
— Разделила склад на модули разного размера, добавила офисные блоки и базовую инфраструктуру (загрузка/разгрузка, кросс‑докинг, отдельный IT‑контур).
— Вышла с продуктом «гибкие склады последней мили» под мелкий и средний бизнес.
Результат: обновлённая доходность на 30–40% выше исходной модели при меньшей волатильности за счёт диверсификации арендаторов.
Кейс 2. Условно проблемный street-retail, превратившийся в локальный центр притяжения
Длинная галерея на первом этаже жилого квартала. Череда пустых витрин, арендаторы меняются каждые полгода. Владельцы обратились к профильному брокеру и городскому урбанисту.
План действий:
— Вместо стихийного набора арендаторов сформировали целевую матрицу: еда, базовые услуги, детские активности, медицина.
— Сделали совместный маркетинг для всех арендаторов, единый бренд квартала.
— Согласовали с городом улучшение пешеходной навигации и освещения.
Через год вакантность почти исчезла, ротация арендаторов минимальна, а арендные ставки выросли — платят не за «квадрат», а за включение в устойчивую локацию с прогнозируемым трафиком.
Как учиться читать трещины и работать с ними
Ресурсы для обучения и развития компетенций
Сейчас важно не просто «быть в рынке», а разбираться в циклах, структурных сдвигах и инструментах управления. Эксперты рекомендуют несколько направлений для прокачки:
1. Профильные курсы и программы по девелопменту
Обращайте внимание не на громкость бренда, а на практикующих спикеров: чтобы в программе были живые разборы текущих сделок, а не только теорию оценки.
2. Аналитика от консалтинговых компаний и брокеров
Отчёты по сегментам, обзоры сделок, аналитика по вакантности и ставкам — хороший тренажёр для выработки своего взгляда. Особенно полезно сопоставлять разные источники.
3. Участие в отраслевых конференциях и закрытых клубах инвесторов
Там звучит не только «фасадная» информация, но и реальные кейсы: почему проект пошёл не так, где просчитались с форматом, какую коррекцию сделали в стратегии.
4. Изучение международного опыта
Многие тренды, которые мы сейчас называем «треском», уже проходили в других странах: переход от классических офисов к гибридным форматам, репозиционирование ТЦ, развитие логистики последней мили. Умение переносить удачные решения с учётом локальной специфики — отдельный навык.
5. Финансовая грамотность + моделирование
Простая Excel‑модель по объекту, с учётом разных сценариев заполняемости, ставок, CAPEX и OPEX, даёт гораздо больше понимания, чем эмоциональные прогнозы новостей. Это дисциплинирует и помогает видеть, где трещины критичны, а где — лишь косметический дефект.
Что означают трещины на рынке на самом деле
Если убрать эмоции, нынешние деформации — это:
— Переоценка старых форматов и моделей дохода.
— Смещение ценности с «коробки» к сценарию использования и качеству управления.
— Ускоренная фильтрация игроков: остаются те, кто работает головой и руками, а не только капиталом.
Для одних это период потерь и списаний. Для других — редкое окно, когда можно зайти в хорошие активы с дисконтом, перезагрузить их и выйти на качественно иной уровень.
Трещины не обязательно означают, что дом падает. Чаще они говорят, что дом давно стоит без ремонта и требует работы. В коммерческой недвижимости это не приговор, а приглашение к действию для инвестора, который готов быть не просто владельцем квадратных метров, а архитектором новой функции и устойчивого денежного потока.