Почему тема рисков в девелопменте больше не «про форму ради галочки»
Если ещё несколько лет назад риск-менеджмент в стройке воспринимали как бюрократию, сегодня это вопрос выживания проекта.
За 2021–2023 годы рынок заметно «полоскало» — скачки ключевой ставки, удорожание стройматериалов, санкции, турбулентность с дольщиками и спросом.
Согласно обзорам аналитиков Дом.РФ и ЦБ РФ (2021–2023 гг.):
— доля убыточных девелоперских проектов в отдельных регионах доходила до 15–20%;
— рост себестоимости строительства в 2021–2023 годах суммарно составил порядка 30–40%;
— задержки сроков ввода в эксплуатацию более чем на 6 месяцев фиксировались по 20–25% проектов комплексной застройки.
Точные данные за 2024–2025 годы пока фрагментарны (часть отчётов ещё не опубликована), но тренд один: проекты без системного риск-менеджмента чаще выходят за бюджет и сроки, а маржа «тает» ещё на стадии котлована.
Отсюда простой вывод: управление рисками в строительстве и девелоперских проектах — это уже не модный термин, а базовый инструмент сохранения прибыли и репутации.
—
Какие риски реально «стреляют» в девелоперских проектах
Риски в девелопменте часто обсуждают абстрактно. Давайте конкретно — с тем, что чаще всего ломает экономику проекта.
— Регуляторные риски
Изменения в градостроительном законодательстве, требования к долевому строительству, экологические и пожарные нормы. За 2021–2023 годы нормативка в отрасли обновлялась практически каждый квартал.
— Финансовые и макроэкономические
Курс валют, ключевая ставка, доступность проектного финансирования, стоимость заемного капитала. В 2022–2023 годах колебания ключевой ставки в РФ (от 4,25% до 20% и обратно с новыми витками) меняли экономику проекта буквально за несколько месяцев.
— Рыночные
Снижение платежеспособного спроса, смещение структуры спроса (например, от бизнес-класса к комфорт+), изменение предпочтений по локациям.
— Строительно-технологические
Рост цен на материалы, срывы поставок, дефицит квалифицированных подрядчиков, технологические ошибки, приводящие к переделкам.
— Юридические и земельные
Ошибки в исходно-разрешительной документации, споры по земле, обременения, ограничения по высотности и плотности застройки.
— Репутационные и работа с дольщиками
Скандалы в СМИ, конфликтные коммуникации, просрочка передачи ключей, судебные иски.
При этом в большинстве компаний основной упор делается только на финансовый блок, а нематериальные риски (репутация, коммуникация с дольщиками, конфликты с местными сообществами) недооцениваются — хотя именно они зачастую запускают «цунами» проверок и блокировок.
—
Почему классический подход «посмотрим по ходу дела» больше не работает
До 2020 года многие застройщики жили по схеме: есть опытный директор проекта — он и «погасит пожар».
Проблема в том, что:
— сложность проектов выросла (КРТ, редевелопмент, многофункциональные комплексы);
— сроки согласований удлинились;
— стоимость ошибки ощутимо увеличилась.
По оценкам профильных консалтинговых компаний, за 2021–2023 годы:
— в среднем перерасход бюджета на крупных комплексных проектах составлял 8–12%;
— до 60% этого перерасхода были связаны не с внешней «форс-мажорной» средой, а с отсутствием формализованной системы управления рисками.
То есть проблема не только в «плохом рынке», а в том, что риски изначально не были отловлены и заложены в модель.
—
С чего начать: базовый скелет риск-менеджмента в девелоперском проекте
Если отбросить сложные стандарты и умные аббревиатуры, логика простая:
1. Понять, какие риски вам реально угрожают.
2. Оценить, насколько они вероятны и сколько будут стоить, если случатся.
3. Решить, что с ними делать: избежать, снизить, переложить, принять.
4. Регулярно пересматривать картину по мере изменения проекта.
Для старта этого достаточно. Но нужна дисциплина и минимум формализации.
—
Инвентаризация рисков: как не забыть важное
Полезно разделить риски по стадиям проекта: от покупки участка до передачи ключей.
— На стадии покупки участка
Правовой статус, обременения, ограничения по градрегламенту, инженерная обеспеченность, отношения с соседними землепользователями, реалистичность изменения вида разрешенного использования.
— На стадии проектирования
Соответствие градостроительным регламентам, риск отказа в согласованиях, завышенные ТЭП, сложные конструктивные решения, которые могут подорожать на этапе строительства.
— На стадии стройки
Надёжность подрядчиков, зависимость от одного крупного поставщика, сезонность работ, риски по технике безопасности, срывы графиков.
— На стадии продаж и эксплуатации
Заполняемость, риск дисконтов, изменения спроса, недовольство дольщиков, санкции от надзорных органов за рекламу и раскрытие информации.
Полезно собрать кросс-функциональную команду: девелопмент, финансы, юристы, проектировщики, маркетинг, продажи. Каждый видит свои угрозы, и только так получается более-менее полная карта.
—
Оценка и минимизация рисков: как перейти от «страшилок» к цифрам
Чтобы риск-менеджмент не превратился в список страшных историй, его нужно оцифровать.
Практически это делается через комбинацию:
— вероятности возникновения (низкая / средняя / высокая);
— финансового эффекта (сколько миллионов рублей теряем или замораживаем);
— нефинансового эффекта (репутация, сроки, конфликты, снос объектов).
Именно на этом этапе многие подключают внешних экспертов: оценка и минимизация рисков в девелоперских проектах, услуги консалтинг по которым предлагают специализированные компании, помогает не «придумывать с нуля» и опираться на статистику десятков других проектов, а не только на свою историю.
—
Практические инструменты снижения рисков
Ниже — не теоретический список, а то, что чаще всего реально работает в российских проектах.
— Юридические
Ужесточение договоров с подрядчиками (штрафы за срыв сроков, контроль качества, банковские гарантии), тщательная проверка земельно-правового блока, страхование ответственности.
— Финансовые
Валютная и процентная диверсификация, жесткий лимит по изменению сметы, резервные фонды, дополнительные сценарии по ключевой ставке и продажам.
— Технологические
Типизация проектных решений, отказ от «экзотических» материалов с риском поставок, использование BIM для выявления коллизий до выхода на площадку.
— Управленческие
Разделение функций «продавца идеи» и контролёра, регулярные ревизии рисков на комитетах, система ранних сигналов (по срыву графика, росту стоимости, конфликтам с дольщиками).
—
Зачем девелоперу формальная система управления рисками
Формализованная система нужна не ради красивой презентации. Она:
— повышает доверие банков (кредитные комитеты реально смотрят на подход к рискам);
— ускоряет принятие решений внутри компании — меньше споров на уровне «я думаю» / «мне кажется»;
— снижает нагрузку на ключевых людей (директор проекта больше не «единственный носитель знаний»).
Отсюда интерес части рынка к готовым решениям: система управления рисками для девелоперских компаний купить — нормальный запрос, когда нет времени и компетенций разрабатывать методологию с нуля. Важно лишь не надеяться, что коробочный продукт «сам всё сделает»: нужна адаптация под ваш портфель и регион.
—
Когда стоит рассмотреть аутсорсинг риск-менеджмента
У небольших и средних застройщиков часто нет отдельного риск-менеджера — его функцию выполняют финансовый директор или руководитель проектов. До определённого объёма это допустимо, но при росте портфеля становится узким местом.
Аутсорсинг управления рисками для застройщиков, цена которого обычно складывается из размера портфеля и сложности проектов, даёт несколько плюсов:
— доступ к отраслевой статистике (вы не платите за чужие ошибки, а учитываете их в модели заранее);
— независимый взгляд (особенно полезно, когда внутри компании «все всё знают» и не замечают очевидного);
— возможность точечно подключать экспертов под сложные кейсы: редевелопмент, КРТ, сложные земельные конфликты.
Чаще всего это выглядит как регулярные сессии анализа рисков по ключевым проектам, аудит моделей и документов, плюс экстренная поддержка при возникновении кризисов.
—
«Под ключ» или своими силами: как подойти к внедрению риск-менеджмента
Есть два базовых пути:
1. Делать всё своими руками
Плюсы — лучшее понимание внутренних процессов, ниже прямые затраты. Минусы — медленное обучение, ошибки, которые можно было бы избежать.
2. Внедрение риск-менеджмента в девелоперской компании под ключ
В этом случае внешняя команда за 3–6 месяцев помогает:
— описать процессы и зоны ответственности;
— создать матрицу рисков и регламенты;
— внедрить простые ИТ-инструменты для мониторинга;
— обучить ключевых сотрудников.
Оптимальная модель для многих — гибрид: ключевой скелет помогает выстроить внешний консультант, а дальше вы дорабатываете его подреалии компании и региона.
—
Короткий чек-лист: как понять, что с рисками у вас всё не очень
Если в вашей компании наблюдается хотя бы часть из перечисленного, риск-менеджмент, скорее всего, живёт только «в головах»:
— решения по старту проектов принимаются в основном на эмоциях и «ощущениях рынка»;
— бюджеты регулярно «раздуваются» уже на этапе стройки;
— споры о причинах срывов сроков заканчиваются фразой «обстоятельства сложились»;
— нет единого документа или дашборда, где видны ключевые риски по всем проектам;
— банки регулярно задают одни и те же уточняющие вопросы по рискам, а ответы приходится «додумывать на ходу».
Если это про вас — начинать стоит хотя бы с простого списка рисков и их владельцев по каждому объекту.
—
Практические шаги на ближайшие 3 месяца
Чтобы не превращать тему в бесконечную «стратегию на будущее», можно сделать минимальный, но конкретный план.
В течение 1 месяца:
— собрать команду по каждому ключевому проекту и за 1–2 сессии сформировать карту рисков;
— по каждому риску назначить «владельца» и определить минимум 1–2 меры по снижению;
— согласовать формат отчётности: как и когда обновляется информация по рискам.
В течение 2–3 месяцев:
— интегрировать риски в финансовую модель (заложить резервы, альтернативные сценарии по ставке, продажам, себестоимости);
— пересмотреть базовые договоры с подрядчиками и ключевыми поставщиками через призму рисков;
— внедрить регулярные обзоры рисков на уровне руководства (не реже 1 раза в квартал).
—
Что запомнить девелоперу про риски в ближайшие годы
— Турбулентность — новый стандарт среды. Стабильных «толстых» лет, как до 2014 года, ждать не стоит.
— Успех проекта всё меньше зависит только от «удачного участка» и «сильного бренда» — всё больше от качества управления, в том числе управления рисками.
— Формальная и живая система риск-менеджмента — это не избыточная роскошь, а конкурентное преимущество: банки лояльнее, партнёры спокойнее, команда увереннее.
Инструменты уже есть: от простых внутренних процедур до аутсорсинга и готовых систем. Вопрос не в том, «надо ли», а в том, сколько денег и времени вы готовы ещё терять, прежде чем сделать управление рисками в девелоперских проектах частью нормального операционного контура, а не реакцией на очередной кризис.